衛(wèi)浴市場不景氣 面臨更加嚴(yán)峻發(fā)展困境

賣場租金居高不下

中國現(xiàn)在規(guī)模衛(wèi)浴企業(yè)幾千家，一家企業(yè)又有三、五個(gè)品牌，甚至十多個(gè)品牌，這些品牌都要在全國各地設(shè)置專賣店。而過去幾年，賣場數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，造成賣場供不應(yīng)求的局面。

前幾年房地產(chǎn)的火爆，刺激了衛(wèi)浴消費(fèi)。而家居賣場自從有了連鎖模式，一些賣場就希望能走出區(qū)域，走向全國。

如是，借地產(chǎn)火爆的局面，在全國范圍內(nèi)跑馬圈地，各地的賣場格局迅速被這些外來大鱷打破。而那些本地賣場不愿意喪失自己的市場份額，也用擴(kuò)大規(guī)模來應(yīng)對(duì)外來大鱷的沖擊。

賣場規(guī)模的擴(kuò)大，必然帶來成本的大幅攀升。而賣場要取得收益，就只能提高租金，這就會(huì)犧牲衛(wèi)浴經(jīng)銷商的利益?？梢哉f，在各大賣場角逐霸主的過程中，經(jīng)銷商的利益是被忽視掉了，經(jīng)銷商成為這一爭霸過程中最大的受害者。

賣場方經(jīng)營賣場就是逐利的。在這個(gè)人力成本、宣傳成本不斷增加的大環(huán)境下，他們的擴(kuò)張也伴隨著資金壓力。租金是其主要的流動(dòng)資金，所以這些年賣場租金一直居高不下，即使市場環(huán)境不好，賣場也不愿意輕易降租，希望能維持租金為自己的霸主地位添磚加瓦。

減租呼聲與改革收租方式并存

在去年，某知名品牌負(fù)責(zé)人就表示，“我們明顯感覺到百姓的消費(fèi)意愿正在減弱，經(jīng)銷商的各項(xiàng)運(yùn)營成本依然居高不下，特別是賣場的租金。同時(shí)，大賣場越開越多無序擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)了四店、五店、六店連招的狀態(tài)，使得廣大的廠商疲于奔命，經(jīng)銷商單位面積產(chǎn)出創(chuàng)歷史新低，利潤急劇下滑。經(jīng)銷商大面積虧損，有些城市經(jīng)銷商虧損率達(dá)80%以上。”

為此，該負(fù)責(zé)人提出對(duì)賣場的三點(diǎn)建議：第一，放緩擴(kuò)張的步伐。第二，成立大賣場管理委員會(huì)，讓經(jīng)銷商在做好經(jīng)營的同時(shí)，參與賣場開店論證、租金價(jià)格論證、營銷效果評(píng)價(jià)。第三，國際形勢不好的情況下主動(dòng)讓利，降低經(jīng)銷商的租金壓力。

這種觀點(diǎn)絕對(duì)是衛(wèi)浴經(jīng)銷商這兩年的生存現(xiàn)狀及心聲，因?yàn)槔^2008年家居行業(yè)出現(xiàn)“斗地主”風(fēng)潮后，2011年是衛(wèi)浴經(jīng)銷商與賣場沖突較多的一年，廣大經(jīng)銷商紛紛撤店或者縮小規(guī)模以求生存。

降租：治標(biāo)不治本

衛(wèi)浴經(jīng)銷商的現(xiàn)狀確實(shí)難過，但降租其實(shí)只是治標(biāo)不治本的事情，最重要的是賣場應(yīng)根據(jù)市場需求來開店，不要盲目開店，應(yīng)盡量提高單店產(chǎn)出率。

據(jù)了解，在2008年，一線城市比如深圳，家居賣場的月租金多半在每平方米100元左右。而如今，每平方米200元的月租比比皆是，雖然有地價(jià)上漲的原因，但是如此昂貴的租金，確實(shí)可以迅速壓倒剛積累點(diǎn)資金的經(jīng)銷商。

賣場擴(kuò)張與消費(fèi)者消費(fèi)意愿降低雙重夾擊造成的惡果，不能由經(jīng)銷商一方單獨(dú)承擔(dān)，賣場也必須為自己的瘋狂擴(kuò)張埋單。比如，去年杭州幾家賣場關(guān)門轉(zhuǎn)業(yè)。而在國內(nèi)一線城市中，現(xiàn)在經(jīng)營著的賣場也有許多經(jīng)營困難，勉強(qiáng)支撐。

業(yè)內(nèi)人士表示，“如今，新建的賣場數(shù)量過多，競爭空前激烈，賣場如果只注重?cái)?shù)量的建設(shè)，而忽視了軟服務(wù)，最終會(huì)失去消費(fèi)者的支持。”降不降租，也只是是否揚(yáng)湯止沸，并不能從根本上解決問題。只有賣場面積與市場需求相對(duì)平衡，才能從根本上解決經(jīng)銷商的生存問題。

人流量是租金的決定因素

商業(yè)地產(chǎn)的租金高低是各相關(guān)因素共同作用的結(jié)果，受多種環(huán)境的影響，如商業(yè)環(huán)境、地理環(huán)境、交通環(huán)境、行業(yè)環(huán)境，還有國家的宏觀政策等。商業(yè)地產(chǎn)的魅力也正在于此。因?yàn)槠渚C合性強(qiáng)、涉及相關(guān)行業(yè)廣，這樣的特性使得這個(gè)領(lǐng)域充滿挑戰(zhàn)性。綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以下因素的影響。

宏觀環(huán)境：國家宏觀調(diào)控政策、銀行信貸政策、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、土地政策等。

外界因素：人流、地段、歷史商圈、發(fā)展趨勢、地域居民收支能力、周邊商業(yè)環(huán)境。

項(xiàng)目內(nèi)在因素：建設(shè)周期、規(guī)模、業(yè)態(tài)、招商、經(jīng)營、定位等。

雖然商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以上眾多因素的影響，但是影響最直接的是人流量，因?yàn)橹挥腥肆鞑拍芙o入駐的商家?guī)硐M(fèi)者，實(shí)現(xiàn)投資者投資商鋪的目的。所以說，人流量大是商業(yè)地產(chǎn)店鋪高價(jià)銷售的前提。

在上述各因素不變的情況下，馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，供需關(guān)系也影響價(jià)格。同樣，商鋪?zhàn)饨鸶叩鸵才c賣場可提供的面積及企業(yè)、經(jīng)銷商的入駐需求相關(guān)。

總之，衛(wèi)浴賣場的租金水平應(yīng)該與賣場人流量與賣場供求關(guān)系掛鉤，否則肯定會(huì)引起矛盾沖突。